業(yè)主侵占小區(qū)公共空間怎么辦？

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為，需要法治與文明并進(jìn)

　　12月20日上午，北京市房山區(qū)人民法院召開(kāi)“踐行主流價(jià)值 共建和諧社區(qū)——涉侵占社區(qū)公共空間典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，通報(bào)該院近三年審理的社區(qū)糾紛基本情況、主要類(lèi)型和突出特點(diǎn)，提出化解社區(qū)矛盾糾紛的建議。會(huì)上發(fā)布了“入戶(hù)門(mén)由內(nèi)開(kāi)改外開(kāi)”“樓道‘垃圾’被清理業(yè)主索賠”“私挪圍墻建小院侵占公共空間”等典型案例。

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為，需要法治與文明并進(jìn)。不僅要依法依規(guī)懲治侵占公共空間的行為，發(fā)揮典型案例的教育引導(dǎo)作用，還應(yīng)廣泛動(dòng)員居民依法有序參與社區(qū)治理，在共建共治共享中培育居民的社區(qū)意識(shí)和公共精神。

　　案例 1

　　入戶(hù)門(mén)外開(kāi)擋了鄰居門(mén)法院判決改“內(nèi)開(kāi)”

　　某房屋的原房主在征得鄰居尹某同意后，將入戶(hù)門(mén)由內(nèi)開(kāi)改為外開(kāi)，兩戶(hù)門(mén)緊密相鄰，呈90度夾角。2022年，王某購(gòu)買(mǎi)了房屋與尹某成了鄰居。王某在原房主裝修基礎(chǔ)上更換了房門(mén)，仍為外開(kāi)式。在裝修期間，王某家的門(mén)經(jīng)常開(kāi)著，擋住尹某家的門(mén)，使尹某無(wú)法正常進(jìn)出，造成極大不便。

　　尹某向物業(yè)公司反映后，物業(yè)公司要求王某限期整改，將入戶(hù)門(mén)調(diào)整為內(nèi)開(kāi)式。但王某一直沒(méi)有配合整改。無(wú)奈之下，尹某向法院起訴，要求王某將戶(hù)門(mén)由外開(kāi)改為內(nèi)開(kāi)。王某辯稱(chēng)，買(mǎi)房時(shí)入戶(hù)門(mén)就是外開(kāi)的，他從未更改門(mén)的朝向。因裝修進(jìn)料，需要將房屋開(kāi)著，可能會(huì)對(duì)尹某造成一定影響。但現(xiàn)在已經(jīng)裝修完了，家里就王某一人，房門(mén)不會(huì)經(jīng)常開(kāi)，對(duì)尹某出行幾乎沒(méi)有影響。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，尹某和王某兩家相鄰，更改入戶(hù)門(mén)朝向會(huì)妨礙鄰居安全出行，并對(duì)消防安全造成隱患。尹某對(duì)此前鄰居更改入戶(hù)門(mén)朝向予以同意，但并不代表房門(mén)外開(kāi)合理合法。王某辯稱(chēng)購(gòu)房時(shí)入戶(hù)門(mén)即為外開(kāi)，并不影響妨礙事實(shí)的認(rèn)定。尹某要求王某更改朝向，符合法律規(guī)定。最終，法院支持了尹某的訴訟請(qǐng)求，要求王某將房屋入戶(hù)門(mén)開(kāi)放方向由外開(kāi)改為內(nèi)開(kāi)。

　　法官解析

　　入戶(hù)門(mén)外的通道一般由業(yè)主共同所有，任何人不得私自將共有部分占為己有。實(shí)踐中，有的業(yè)主為了自我的方便和安全，將入戶(hù)門(mén)由“向內(nèi)開(kāi)”改為“向外開(kāi)”，在開(kāi)門(mén)時(shí)實(shí)際占用了公共通道，“將門(mén)開(kāi)到他人家里”，對(duì)鄰居的出行和安全造成不利影響。因此，為維護(hù)和諧有序的鄰里關(guān)系，在未經(jīng)得鄰居同意且未消除安全隱患的前提下，業(yè)主應(yīng)維持開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)入戶(hù)門(mén)的原始狀態(tài)，不得擅自更改房門(mén)朝向。

　　即使相鄰住戶(hù)愿意忍受不便，同意業(yè)主更改房門(mén)朝向，但這種對(duì)生活便捷性、安全性權(quán)利的放棄，不是絕對(duì)性。因妨礙事實(shí)和安全隱患也一直存在，權(quán)利人有權(quán)提出訴求要求恢復(fù)原狀。

　　案例 2

　　樓道“垃圾”被物業(yè)清理業(yè)主索賠被法院駁回

　　袁某是某小區(qū)的業(yè)主，將房屋裝修后剩余的油漆、瓷磚、塑料管等建筑材料堆放在樓道內(nèi)。物業(yè)公司多次通知袁某清理，袁某都以不在小區(qū)居住、周末回來(lái)就運(yùn)走等理由搪塞，長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間始終未清理。2021年3月，物業(yè)公司電話(huà)通知袁某限期清理堆放的建筑材料，逾期物業(yè)公司將進(jìn)行處理，并在小區(qū)公示欄張貼通知，要求全體業(yè)主將占用公共區(qū)域、公共空間的物品全部移走，否則將全部清理。袁某未及時(shí)清理，物業(yè)公司將部分過(guò)期的建筑材料傾倒在垃圾場(chǎng)，部分放置于保安亭。

　　袁某認(rèn)為物業(yè)公司未經(jīng)他同意擅自移走建筑材料，對(duì)他造成了財(cái)產(chǎn)損失，向法院起訴物業(yè)公司要求賠償5000元。

　　物業(yè)公司辯稱(chēng)，袁某在樓道內(nèi)長(zhǎng)期堆放雜物，不僅妨礙其他業(yè)主通行，還存在安全隱患。物業(yè)公司已多次通知袁某移走，但他拒不清理。大部分建筑材料已過(guò)期或殘缺，無(wú)法正常使用，物業(yè)公司將廢舊物品進(jìn)行清理是履行物業(yè)管理的職務(wù)行為，對(duì)部分建筑材料也進(jìn)行了妥善保管，已經(jīng)盡到了義務(wù)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，袁某將大量建筑材料堆放在樓道內(nèi)，對(duì)共同居住的其他業(yè)主造成妨害。在多次告知的情況下，物業(yè)公司對(duì)廢舊物品予以清理，且對(duì)尚有使用價(jià)值的建筑材料予以保管，依約履行物業(yè)管理的行為具有合理性和合法性。物業(yè)公司的行為并沒(méi)有造成實(shí)際損失，袁某要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

　　最終，法院駁回了袁某的訴訟請(qǐng)求。

　　法官解析

　　樓梯通道所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，不僅是業(yè)主的出行通道，也是消防安全通道。一些社區(qū)里，門(mén)口擺放鞋柜、樓道放置嬰兒車(chē)、樓梯口堆放紙箱等現(xiàn)象司空見(jiàn)慣，不僅影響公共衛(wèi)生、妨害住戶(hù)出行，還存在消防安全隱患。

　　法律法規(guī)以禁止性條款嚴(yán)禁占用公共通道，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。比如，《民法典》第286條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第28條規(guī)定，高層民用建筑的疏散通道、安全出口應(yīng)當(dāng)保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設(shè)置障礙物。

　　案例 3

　　擴(kuò)建院落侵占公共場(chǎng)地法院判決業(yè)主恢復(fù)原貌

　　華某是某小區(qū)業(yè)主。2021年9月，華某對(duì)房屋東墻外的小院進(jìn)行改造。物業(yè)公司認(rèn)為華某擴(kuò)建時(shí)占用了公共綠地，要求限期整改。華某并未停工，隨后完成了東側(cè)小院的改建。

　　雙方多次協(xié)商未果，物業(yè)公司將華某訴至法院，要求華某將院落外移圍墻恢復(fù)原狀，并恢復(fù)原有綠化。

　　華某辯稱(chēng)，為了防盜安全考慮，才將院落外墻加高并加裝防護(hù)玻璃。私家小院的圍墻屬于業(yè)主個(gè)人所有，物業(yè)公司不是權(quán)利人無(wú)法要求恢復(fù)原狀。即使移動(dòng)了圍墻，物業(yè)公司也無(wú)法證實(shí)外移圍墻具體長(zhǎng)度和寬度，沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法實(shí)際履行。

　　案涉小院的原始圖紙已丟失。在法院主持下，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上的平面圖，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪。在多方努力下，還原了小院最初狀態(tài)。經(jīng)比對(duì)，最終確認(rèn)了華某拆除小院圍墻向東擴(kuò)建的事實(shí)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，華某購(gòu)買(mǎi)的房屋帶有院落，該院落歸華某個(gè)人所有，華某有權(quán)進(jìn)行改建。但改建行為不得侵占公共區(qū)域，也不能影響其他業(yè)主利益。華某在改建中，將院落圍墻向東擴(kuò)建2.35米，擴(kuò)大了自有院落，侵占了公共場(chǎng)地，損害社區(qū)居民的公共利益。

　　法院判決，華某拆除現(xiàn)有圍墻，恢復(fù)小院原有院墻。

　　法官解析

　　公共空間是每個(gè)業(yè)主的共同利益。實(shí)踐中，很多社區(qū)都不同程度存在公共空間被占用問(wèn)題，比如圈占綠地建庭院、種菜或停車(chē)等等。社區(qū)的公共空間也是一種資源，如果每一個(gè)居民都圈占公共資源，社區(qū)的公共空間就無(wú)法滿(mǎn)足居民的社會(huì)活動(dòng)。

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　新京報(bào)記者 張靜姝 通訊員 瞿葉娟