近日，樓市迎來(lái)諸多利好，多項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購(gòu)房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)等，還有一項(xiàng)是收購(gòu)庫(kù)存房源充當(dāng)保障房。其中，央行將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲(chǔ)行為。為何現(xiàn)在提振存量房消費(fèi)，成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國(guó)商品房待售面積為74553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.5%。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟表示，目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)剛性需求，有買(mǎi)房的愿望，這個(gè)時(shí)候就需要政府采取一些政策，打破這個(gè)循環(huán)，讓市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康。

　　據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存銷(xiāo)售周期目前為25.3個(gè)月，而新建商品住宅的合理銷(xiāo)售周期應(yīng)為12—14個(gè)月。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些政策和現(xiàn)在消化市場(chǎng)上新房、二手房等有直接的關(guān)系，對(duì)包括房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的情緒、房企的銷(xiāo)售狀況和資金狀況等都能產(chǎn)生非常積極的影響，對(duì)于提振市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。

　　專(zhuān)家：此輪樓市政策核心點(diǎn)在于“以購(gòu)代建”

　　在此次多項(xiàng)重磅政策當(dāng)中，有一項(xiàng)明確規(guī)定，就是商品房庫(kù)存較多的城市可“以需定購(gòu)”，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房，這被稱(chēng)為“以購(gòu)代建”的模式。專(zhuān)家表示，“以購(gòu)代建”也是此次政策最核心的要點(diǎn)。

　　近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)“以購(gòu)代建”相關(guān)政策，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房用于保障房。杭州臨安區(qū)近日就表示，要在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。紹興越城區(qū)批量購(gòu)買(mǎi)商品住宅用于人才安居工程。南京則表示，將適當(dāng)改建或收購(gòu)存量住房用作保障性住房，盤(pán)活利用閑置土地和房屋。

　　從目前各地的政策來(lái)看，“以購(gòu)代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)，一是加快存量商品房去庫(kù)存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立。專(zhuān)家表示，通過(guò)收購(gòu)存量住房改為保障性住房，目前看可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池表示，收購(gòu)存量商品房作為保障房，使開(kāi)發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進(jìn)商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　中國(guó)推出政策“組合拳”穩(wěn)樓市 受到國(guó)際輿論關(guān)注

　　中國(guó)政府穩(wěn)樓市的重磅政策“組合拳”也受到了國(guó)際社會(huì)的關(guān)注。國(guó)際機(jī)構(gòu)和主流媒體紛紛表示，這將會(huì)有力提振消費(fèi)者和企業(yè)的信心。

　　安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝表示，就供給側(cè)來(lái)看，通過(guò)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量住宅和土地，將有力支持房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)流動(dòng)性。各地政府在督促企業(yè)打好商品“保交付”攻堅(jiān)戰(zhàn)的同時(shí)，支持企業(yè)逐步恢復(fù)自身“造血”功能，發(fā)揮好房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支撐作用。就需求側(cè)來(lái)看，通過(guò)降低首付比例與降利率，滿足百姓的剛性需求，特別是首付比例降低至歷史新低，并配有“以舊換新”等舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回暖。

　　瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師林鎮(zhèn)鴻表示，政策比較積極，首套房首付比例也是降到歷史最低水平，大概是15%這樣水平，這也是部分反映國(guó)家的一個(gè)決心。

　　美銀證券中國(guó)股票策略分析師吳溫妮在接受彭博社采訪時(shí)表示，中國(guó)政府出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)政策，從供需兩端雙管齊下，提振市場(chǎng)信心。

　　美銀證券中國(guó)股票策略分析師吳溫妮表示，需求面最重要的是讓房地產(chǎn)再次具有吸引力，而新政有望創(chuàng)造足夠的勢(shì)能，增強(qiáng)民眾購(gòu)房的意愿。在供給側(cè)出臺(tái)的消化存量商品房的舉措也非常有力。

　　國(guó)際輿論紛紛對(duì)此予以關(guān)注。路透社在報(bào)道中稱(chēng)，投資者希望此次政策“組合拳”是穩(wěn)定樓市的新起點(diǎn)，而金融市場(chǎng)也予以了積極反饋。新政在近日公布后，滬深300房地產(chǎn)股指數(shù)跳漲9.1%。澳新銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家在接受路透社采訪時(shí)表示，去庫(kù)存將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，改善其金融穩(wěn)定性。

　　美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)CNN報(bào)道稱(chēng)，此次新政公布前，外界已有對(duì)中國(guó)地方政府收購(gòu)商品房這一去庫(kù)存政策的預(yù)期，而這份預(yù)期推動(dòng)投資者帶資入場(chǎng)。自4月份以來(lái)，海外資金穩(wěn)步回流，提振中國(guó)股市表現(xiàn)。

　　法新社的相關(guān)報(bào)道援引了匯豐銀行的研究報(bào)告。研報(bào)指出，中國(guó)政府穩(wěn)定樓市的計(jì)劃正在實(shí)施當(dāng)中，預(yù)計(jì)相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行得越快、實(shí)施力度越大，收效就越好。

　　已發(fā)放公積金貸款明年起執(zhí)行新利率

　　日前，住房公積金個(gè)人住房貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。到底繳存人能得到多大實(shí)惠，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人5月18日表示，新政策對(duì)繳存人解決住房支持力度將更大。

　　以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬(wàn)元。購(gòu)房人得到的好處是實(shí)實(shí)在在的。

　　據(jù)介紹，此次貸款利率調(diào)整范圍既包括新發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，也包括存量住房公積金個(gè)人住房貸款。2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。2024年5月18日（含）后新發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，將直接按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將指導(dǎo)城市住房公積金管理中心按照規(guī)定，做好政策銜接工作，確保繳存人能夠第一時(shí)間享受到政策優(yōu)惠。