走進位于湖北當陽市玉陽街道的聯心小區，只見路面寬敞平坦，車輛停放規范有序，充電樁、自動售貨機等便民設施整齊排列。小區內，該市首家幸福食堂“信義小廚”飯菜飄香，63歲的食堂常客陳宏發正在享用午餐，“每天菜品不重樣，一葷一素才8元，實惠又方便。”陳宏發說。

　　聯心小區由原公路段機關小區、電信小區合并而成，由于建設年代較久，樓棟普遍存在基礎設施不完善、公共服務缺失等問題。去年3月，玉陽街道、熊家山社區、市建投集團等單位為小區量身定制“診療單”，啟動片區改造。經過“拆墻并院”后，房屋由舊變新，空間由小變大，小區“顏值”不斷提升。

　　項目創新破難題

　　“拆除鐵皮棚、規劃停車場，翻新舊倉庫、變身小食堂，雜亂小角落、健身器材裝，老舊亂小區、煥發新模樣。”這首由居民自創的順口溜，是對聯心小區變化的真實寫照。小區常住居民97戶230人，老人和未成年人占38%，就餐成為問題。“自己做飯，1個菜太單調，2個菜又吃不完，每天都為吃什么發愁。”陳宏發深有感觸。

　　為此，建投集團將小區閑置房屋改造成幸福食堂，由城投公司負責運營，每天供應菜品30余種，價格實惠，并配有超市、兒童游玩區，很快吸引了很多人前來用餐。“一開業，‘信義小廚’就因環境舒適、價格實惠成為網紅打卡地，日均營業額超5000元。”餐廳負責人魯艷麗說，他們還開通外賣服務，通過多種經營保證盈利。

　　拆圍墻、“換新裝”、通堵點、民心暢……近年來，當陽市以共同締造理念為統領，以片區化、市場化、智慧化、增值化、筑堡化為路徑，為老舊小區實現可持續性運營和管理蹚出新路。

　　融資難、可持續運維難，一直是老舊小區改造的普遍性難題。2019年，當陽市啟動老舊小區改造，369個亟待改造的老舊小區涉及居民 19469戶、房屋1737棟。點多、面廣、錢少，怎么辦？當陽市探索出“銀企合作、借用管還”的資金籌集新模式，破解地方投入不足、社會資本參與度不高、居民出資困難等一系列難題。

　　當陽建投集團副總經理徐濤介紹，他們將369個老舊小區打包為一個舊改項目，以滿足銀行貸款對項目規模性的要求；再由下屬物業公司做擔保，并以停車場、社區食堂等后期經營性收入為預期，最終獲得中國農業銀行湖北省分行發放的6億元專項貸款授信，期限15年，節約融資成本4185萬元。“金融機構對老舊小區改造有專項支持政策。當陽通過多種業態實現還款來源合規、預期收益謀劃實在，是貸款獲批的主要原因。”中國農業銀行當陽支行副行長許宏杰說。

　　隨后，當陽得以大規模啟動高標準舊改工作。在當陽市改造完畢的一些老舊小區，不僅房屋本體、小區道路等基礎設施更新了，還通過拆違騰退等手段增加了公園、充電樁和超市等，在解決公共配套服務的同時激活了原本閑置的資源，讓資產變成資金。“通過對已形成收益的社區食堂、停車位、物業費等業態全面布局后總收入的測算，穩定年收益可達3843萬元，可以覆蓋項目本息。”徐濤對老舊小區改造收支平衡充滿信心，“我們還開發了‘雄風e家’小程序，應用于改造工程的現場管理以降低成本，后期還將增加養老、托幼等衍生業態，確保‘借用管還’形成閉環”。

　　共治共享惠民生

　　曾經，政府搞舊改，經常面臨老舊小區居民利益訴求眾口難調的問題。對此，當陽市大力發動群眾參與共建共治共享，通過多種形式組織群眾性議事，廣泛征集、積極采納群眾建議。

　　在錦城雅苑小區，改造之初，改造專班和社區干部走門串戶了解居民需求，累計收集了近2000份居民意愿清單。小區所在的付家崗社區黨委書記鮑鑫說，“改不改，由居民決定；改哪里、怎么改，居民點單”。在凌云小區，根據居民建議，凌云集團將一處廢棄廠區拿出來共建，地方、企業共同出資將這里改造成國防主題公園，成為附近居民健身休閑和青少年愛國主義教育的重要載體。

　　迄今，當陽市舊改已累計完成給排水、強弱電等管線改造23.4萬米，道路修復面積14.93萬平方米，新增雨污分流、垃圾分類、文化休閑等多種設施，涉及老舊小區335個，惠及居民1.69萬戶。

　　當陽市還通過管理智慧化為居民請來“最強管家”。在當陽市智慧城市運營中心，記者登錄“信義之城智慧物業駕駛艙”，點擊“充電站”，該市在老舊小區布點的626個充電樁、476臺自助售賣機的各項數據一目了然。“這些運營數據能夠指導城市運維。”該平臺相關負責人余維解釋，“我們可以運用設備終端感知、分析、服務用戶，對小區的異常情況及時干預。”

　　去年8月，義城智慧物業管理平臺正式上線，將在該市形成衣食住行一張網、運營管理一盤棋、公眾服務一站式的高效管理體系。依托城市大腦數字底座，該市的老舊小區有了智慧范兒。“除了小區衛生、安全、設備維護，我們正在探索通過智慧化平臺管理8家信義小廚。”在余維的演示下，記者看到，技術人員通過智慧化平臺對信義小廚每日、每月等不同維度的收入進行統計分析，可針對性提升菜品品質。

　　當陽市委書記劉傳鋼表示，當陽將進一步深化拓展老舊小區改造新模式，解答好危舊房改造的重大課題，全面建設產業強盛、人文薈萃、綠色宜居的現代化信義之城。 （經濟日報記者 柳 潔 董慶森）