12月20日上午，2022年最后一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐：1年期LPR報(bào)3.65%，5年期以上LPR報(bào)4.3%，均與上月持平。今年以來(lái)LPR共下調(diào)三次，其中與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR總計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。由于很多存量房貸是每年1月1日調(diào)整當(dāng)年的執(zhí)行利率，明年這些客戶的利率將比今年下調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，每百萬(wàn)元房貸每月大概可節(jié)省200多元利息。

　　LPR連續(xù)四個(gè)月保持不變

　　此次LPR按兵不動(dòng)，并沒(méi)出乎市場(chǎng)預(yù)料。MLF利率一直是LPR的風(fēng)向標(biāo)。12月15日，央行開(kāi)展6500億元MLF操作，操作利率為2.75%，與上月持平，這意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)未發(fā)生變化。

　　在8月調(diào)降后，LPR已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月保持不變。今年以來(lái)，LPR于1月、5月和8月進(jìn)行了三次調(diào)降，1年期LPR和5年期以上LPR累計(jì)分別下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

　　百萬(wàn)月供節(jié)省利息200多元

　　與廣大購(gòu)房者的切身利益密切相關(guān)的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，LPR已經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)貸款定價(jià)的主要參考。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬(wàn)億元、6430萬(wàn)戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。

　　參考LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率房貸重定價(jià)周期一般為一年。北京青年報(bào)記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日。有的銀行是統(tǒng)一規(guī)定，有的銀行可以讓客戶在兩種情況之間自主選擇。對(duì)于重定價(jià)日是每年1月1日的存量客戶，2023年適用的新利率會(huì)以2022年12月的LPR為基礎(chǔ)，因此會(huì)比今年的利率下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，這意味著他們明年的月供將會(huì)切切實(shí)實(shí)變少。

　　前些年房貸利率較高，很多客戶的實(shí)際利率超過(guò)5%，甚至6%。這35個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)會(huì)給大家節(jié)省多少利息呢？舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元25年期的房貸，采取等額本息方式還貸，若今年利率為5%，每月月供為5845.90元，下調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)后，明年的利率變?yōu)?.65%，月供降為5643.81元，每月節(jié)省利息202.09元。若今年利率為6%，每月月供為6443.01 元 ，下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)后，明年利率降為5.65%，月供減少為6230.78 元，每月節(jié)省利息212.23元。

　　不難看出，35個(gè)基點(diǎn)的降息，大致可以為100萬(wàn)元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當(dāng)然每位購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率會(huì)不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會(huì)各不相同。

　　今年房貸利率不斷下調(diào)

　　對(duì)于準(zhǔn)備出手購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，今年的房貸利率不斷下降，越來(lái)越有吸引力。5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。9月29日晚間，央行和銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)布通知：符合條件的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。所謂“符合條件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

　　LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整，全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率出現(xiàn)明顯大幅下降。據(jù)融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告， 2022年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%，比全國(guó)房貸利率下限高7個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國(guó)房貸利率下限高5個(gè)基點(diǎn)。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計(jì)降幅140個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率累計(jì)降幅90個(gè)基點(diǎn)。

　　此外，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線城市中，27個(gè)城市的主流房貸利率執(zhí)行全國(guó)下限水平；有8個(gè)城市的首套房貸目前低于4%，分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經(jīng)降至3.8%。而全國(guó)首套房貸最低的城市為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。

　　盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚指出，從今年LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長(zhǎng)期LPR下降比較多，呈現(xiàn)出長(zhǎng)短期不同的下降安排。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常深遠(yuǎn)的。對(duì)于購(gòu)房者，LPR的下降能夠降低還貸壓力，有助于提高個(gè)人可支配收入水平。而對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)，LPR的下降，能夠刺激購(gòu)房市場(chǎng)的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進(jìn)更多的剛需購(gòu)房者進(jìn)一步進(jìn)入市場(chǎng)。

　　文/本報(bào)記者 程婕

　　統(tǒng)籌/余美英