如今，在浙江，針對房屋等不動產(chǎn)交易，不動產(chǎn)登記服務(wù)中心工作人員都會向買賣雙方介紹預(yù)告登記。使用APP線上辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時，一份“風(fēng)險告知書”也會彈出：“買賣雙方宜及時申請辦理不動產(chǎn)買賣預(yù)告登記，否則可能面臨交易風(fēng)險。”

　　被反復(fù)提及的預(yù)告登記是什么？為何備受不動產(chǎn)登記機構(gòu)的重視？這源于浙江省高級人民法院一份千余字的司法建議。

　　“購房戶支付了購房款，但有時會遇到房產(chǎn)被執(zhí)行的情況，購房款可能就打了水漂。”浙江高院審判監(jiān)督第一庭在工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)公司因負債進入執(zhí)行程序，債權(quán)人要求查封公司名下已出售給購房者的房屋。購房者付了錢卻拿不到房子，就到法院提出執(zhí)行異議。此外，因房屋出賣人“一房二賣”“先賣后抵”導(dǎo)致的案件也不時出現(xiàn)。

　　“根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，房產(chǎn)公司因合法建造取得房屋所有權(quán)，進入市場交易的一手房先要由房產(chǎn)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記，再辦理過戶登記給購房者，在沒有辦理過戶登記前，購房者并未取得房屋所有權(quán)。”浙江高院審判監(jiān)督第一庭副庭長侯黎明介紹，買預(yù)售一手房做不到付錢和辦證同時同步，辦證之前，若是房產(chǎn)公司負債進入執(zhí)行程序，那購房者購買的房產(chǎn)可能面臨落空風(fēng)險。

　　如何避免這一法律風(fēng)險？我國民法典規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

　　侯黎明表示，依此規(guī)定，預(yù)告登記的作用在于限制現(xiàn)登記權(quán)利人行使處分權(quán)，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，據(jù)此司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。

　　預(yù)告登記幾乎無需成本，卻在預(yù)防交易風(fēng)險方面具有強大作用。但是，長期以來，預(yù)告登記成為沉睡條款。

　　“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全省預(yù)告登記制度落地情況不夠理想，房產(chǎn)交易中存在重網(wǎng)簽備案、輕預(yù)告登記、預(yù)告登記率偏低等情況。”侯黎明分析，由于網(wǎng)簽備案是行政管理行為，具有強制性，而預(yù)告登記是依權(quán)利人申請辦理的，權(quán)利人不主動發(fā)起申請，登記機關(guān)只能引導(dǎo)。同時，社會大眾對不動產(chǎn)過戶登記才發(fā)生物權(quán)變動以及預(yù)告登記效果的法律規(guī)定了解不多。

　　“推行預(yù)告登記制度是防患于未然、推進訴源治理的有效手段。”浙江高院向浙江省政府辦公廳發(fā)出了司法建議：協(xié)調(diào)相關(guān)部門研究建立預(yù)告登記信息共享、工作銜接機制，細化預(yù)告登記工作流程，實現(xiàn)房產(chǎn)網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記一次申請、同時完成；修訂完善浙江省商品房買賣合同示范文本，明確約定預(yù)告登記相關(guān)辦理事項；進一步加大預(yù)告登記制度的宣傳。

　　目前，司法建議的主要內(nèi)容已被浙江省住建廳、省自然資源廳全面采納并落地。不久前，浙江省住建廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，為引導(dǎo)權(quán)利人在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時主動申請預(yù)告登記，新版商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本、存量房買賣合同示范文本中明確增加了預(yù)告登記有關(guān)內(nèi)容。