被閑置的小區游泳池

　　不少小區配套泳池因運營成本、安全資質問題被關停 如何“喚醒”需物管、運營方和業主共同探索

　　炎炎夏日，到游泳池里泡一泡本是一件愜意的事，但不少市民發現，自家小區里的游泳池卻已悄悄“閉門謝客”了。連日來記者走訪發現，由于運營成本、安全要求等原因，市內一些小區的配套游泳池已經閑置許久，這些小區的物業管理方努力為小區游泳池尋找運營方，卻始終難尋“接盤者”。如何將閑置的小區游泳池“喚醒”？會面臨哪些挑戰？記者進行了調查采訪。

　　文、圖/廣州日報全媒體記者 肖歡歡 實習生 祝明月(除署名外)

　　有小區泳池閑置4年

　　物管表示將征求業主意見改造

　　位于海珠區某小區中的游泳池已經閑置4年了。剛過去的臺風在泳池里留下了不少積水。如今，這個泳池的池底和池壁上的馬賽克磚也已經斑駁脫落。說起自家小區的游泳池，業主關小姐表示“很可惜”。“我們住進來3年了，這個露天游泳池從未開放過。如果不再開放，不如把游泳池填平做公共綠化用地或者改造成停車場，甚至開辟成晾衣區也好。”

　　另一位小區業主雷先生也表示，該露天泳池曾開放過幾年，深受住戶們歡迎。但自從閑置后既影響景觀，暴雨來了之后池子里面也全是積水，容易滋生蚊蟲。

　　記者現場看到，該小區的游泳池是一個長約40米、寬約15米的景觀游泳池。這樣一個位置絕佳的泳池為何不重新利用起來，供小區業主消暑呢？該小區物業管理公司的康經理告訴記者，該泳池屬于小區附屬設施，前些年一直是開放的，開放時間為每年5月到10月，確實深受業主們歡迎。“但最近幾年在對該泳池進行復核時發現證件不全，所以也就不能對外開放。”除了證件問題，泳池運維成本高、難以找到愿意接手的運營方也是長期閑置的原因。康經理告訴記者，后期小區內的這處游泳池將進行改造，但具體改造成什么用途、怎樣去改造，到時還得征求業主們的意見。

　　小區泳池“停擺”非個案

　　運營成本高 物管難覓“接盤者”

　　記者走訪發現，小區游泳池“停擺”現象確實并非個例。“眼看夏天都要過去了，小區游泳池卻遲遲不見開放。”天河區某小區的業主陳先生說。記者在該小區看到，泳池分為大小兩個池子，都是非標準池，用護欄圍著，通向泳池的入口上了鎖，并貼了一張“泳池關閉，請勿入內”的告示，而護欄已經堆積了厚厚的灰塵。

　　陳先生告訴記者，從去年10月開始小區的游泳池便閑置至今。“我們肯定希望泳池能夠正常使用，天氣這么熱，游泳也是一個降暑的措施。”陳先生表示，不少業主就此問過小區物管，對方說游泳池已經承包給外面的公司，會盡快恢復使用，但何時啟動還沒有消息。后續記者找到該小區的物業管理公司，對方表示，目前正在為小區游泳池選擇新的第三方來運營。“因為運營小區游泳池有嚴格的資質要求，并且至少需要配備一個5人的運營團隊，運營成本高，幾家有資質的運營公司來看過后都不愿意接手。”

　　在海珠區另一個小區，兩個游泳池中也有一個已被閑置。“小區的游泳池沒運營幾年就廢棄了，目前就是個‘蓄水池’。”業主張先生表示，如果游泳池不能重新開放，希望能盡快對其用途進行調整。

　　“如果具備開放條件，我們甚至愿意補貼一部分費用給運營機構，讓游泳池開起來。”該小區一位物管工作人員告訴記者，他們曾嘗試引進第三方公司對泳池進行運營，但沒人接手。“泳池分為景觀泳池和標準泳池，小區的屬于景觀泳池，面積小，運營公司實地查看后認為賺不到錢；還有的公司覺得小區游泳池過于老舊，翻修改造成本高，回本時間較長。”

　　管理更嚴格

　　部分小區泳池因“資質不足”停業

　　記者了解到，除了經營原因外，部分小區的游泳池被閑置，是因為現在對游泳池的管理更加嚴格了。“嚴格管理起來，一些游泳池就不具備繼續開放的條件了。”海珠區某小區物業管理公司的劉經理告訴記者，該小區建設時配套有一個長約30米的景觀游泳池，但因為管理成本過高，5年前就已經停用了。“如果想讓游泳池合規運營，必須具備相關資質及手續，除了水質要達標外，還需要配備相應的救生救護人員，相關資質手續要求較多。”

　　劉經理告訴記者，前些年小區游泳池因為規模小，管理也不是特別規范，有關部門在進行現場抽檢時發現該游泳池內的余氯和大腸菌群含量偏高，于是要求暫停營業。他表示，有關部門對于小區泳池的衛生檢查標準和普通游泳場館的要求是一致的，并不會因為是小區游泳池就降低衛生要求。“衛生許可證是否在有效期內、從業人員是否持有效健康合格證明、水質循環及消毒設施是否正常運轉等都會被抽查，一旦發現不合格就要暫停營業。”

　　后來，該小區物管人員曾多次到有關部門咨詢辦理，但高危行業許可證一直辦不下來，就干脆把小區游泳池關停了。“現在小區泳池安全、衛生、消防一旦不達標堅決不能開，這也是保障業主們的安全。”

　　“泳池重開是好事情啊，我們還多了一項娛樂項目，我支持”“只要安全，對我們業主來說是個好事情”“有總好過沒有”……在記者走訪中，多數業主對盤活小區游泳池都表示支持，他們認為配套游泳池是小區品質的硬件體現。

　　業內人士：

　　小區泳池每月支出不菲 安全責任大

　　小區游泳池為何頻頻被閑置？記者采訪了一些業內人士。賀栩模是廣州某物業管理有限公司總經理，從事物管工作已20多年。他表示，小區業主不太了解小區泳池的運營成本，這其中包括人工、租金、水電費、保險費用幾方面。“光這些支出就是很大一筆費用，一個小區泳池每個月的費用支出都要10萬元。”他表示，小區游泳池針對的主要客戶是小區業主，即便是收門票，價格往往都比較實惠。比如每人20元/次，每天按100人算也就2000元收入，每個月滿打滿算也就6萬元左右。“按照小區游泳池每年6~9月份運行4個月計算，收入大約20萬元，實際上這遠遠不足以覆蓋游泳池的日常支出。”

　　他分析，小區泳池除開放時間外，其余時間的維護都要投入人力成本。“比如清潔衛生、換水消毒等工作需專人負責，還得配備救生人員；而露天泳池暫停使用后，落葉堆積、積水處理、防止蚊蟲滋生等同樣都要投入人力。不少小區將游泳池閑置，就是卡在成本問題上。”他表示，有一些小區以前建有游泳池，但后來改造成其他用途，可能就是沒有人去承包，或是長時間荒廢，物管也無力維護。而專業的運營機構如果要對小區游泳池進行改造升級，花費動輒數十萬元甚至上百萬元，如果不能簽訂5年以上長期合同，接手后很可能會虧本，專業的運營機構一般不敢承擔這個風險。

　　賀栩模直言，運營小區游泳池的安全責任壓力大，哪怕泳池是承包給第三方，他每年那幾個月也還是會提心吊膽。“算經濟賬還是服務業主，這就看物業公司的選擇了。”他表示，一些小區泳池之所以荒廢，也跟部分物業公司不懂得維護有關。“泳池管理對物業公司的專業性也有一定要求，一般要求三星級以上的物業公司。”

　　專業機構：

　　運營小區泳池利潤薄 虧本風險高

　　廣州某體育發展有限公司此前也曾運營過多家小區的游泳池和健身房等體育設施，該公司負責人鐘先生告訴記者，小區露天泳池如果是面積大一點的還好，面積小的泳池基本上沒人愿意接手。“游泳池的運營條件非常高，需要到工商部門申請辦理營業執照、到衛生部門辦理衛生許可證、到體育主管部門申請對外開放證和高危行業許可證，還需要進行環保評估，確保游泳池的環保符合標準，此外需要進行消防評估。其中，對高危行業許可證的要求最為嚴格。”

　　鐘先生表示，公司運營小區泳池最大的支出主要集中在租金、水電和人工上，占每月總支出的大頭。“以露天泳池為例，4個救生員加上其他員工，每月僅發工資就需要至少5萬元。”他說，這5萬元這還不包括場地租金、水電費、泳池清潔費用等，再加上小區物業管理方通常希望小區游泳池能為業主提供便利服務，既不能定價太高，也希望只服務小區業主。所以，承包小區游泳池后虧本的風險較高。“所以風險高、利潤薄，除非物業管理公司愿意降低租金，或者補貼一部分水電費，否則，那些被閑置的游泳池很難‘復活’。”

　　“喚醒”或改造？

　　盤活閑置小區游泳池要過“兩道關”

　　賀栩模同時還是廣東省物業管理行業協會黨支部書記。他說，最近幾年廣州市小區配套游泳池的格局發生了很大變化。“不少小區的游泳池因為運行時間長開始老化，面臨維護成本高、改造費用高、衛生難達標等問題，所以容易閑置。我們的不少會員單位在開會時也會討論小區配套游泳池經營難、閑置后難盤活等問題。”

　　賀栩模介紹，廣州市區的小區泳池目前的運營管理方有第三方專業公司，也有物業公司自營，但多數都是物業管理公司委托有資質的公司管理。“過去不少地產公司在打造住宅項目時都將露天泳池作為宣傳亮點，小區配套游泳池在過去一段時間也深受小區業主歡迎。但20年過去了，這些游泳池老化了，管理也更嚴了，難免就開始閑置。”

　　而要“喚醒”這些小區游泳池，或者對其進行改造，實施起來并不容易，賀栩模認為要過“兩道關。”

　　首先，游泳池通常屬于小區規劃的公共配套設施，計算在業主的公攤面積里，則該小區游泳池的產權歸全體業主共有，對閑置游泳池進行改造，可能需要動用物業維修資金。根據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》，物業專項維修資金的使用應經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定。

　　其次，如果對小區游泳池進行改造或功能轉變，則屬于民法典中需要“雙3/4”同意的情形，需要征集業主意見。民法典明確規定，改造小區游泳池屬于改建、重建建筑物及其附屬設施，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。而在具體操作中往往眾口難調，意見難統一。“這也就不難理解為什么有那么多小區的游泳池閑置在那里，既不能盤活起來使用，也不能及時進改造或重建。”

　　“盤活”小區泳池 他們在摸索

　　動用維修資金 小區物管自管

　　在對小區閑置游泳池進行改造和盤活方面，也有一些小區摸索出了經驗。位于越秀區的嘉和苑小區，幾年前也曾因經營成本高、安全保障難等問題導致小區游泳池面臨“停擺”。該小區物管工作人員告訴記者，在物管公司和小區業主充分協商的基礎上，動用一部分物業維修資金，并由小區業主籌資“兜底”對游泳池設施進行改建，并配備多名安全員，如今，小區游泳池由小區物業公司自行管理，得以重新煥發活力。

　　記者在現場看到，該小區游泳池有專門的換衣間、淋浴間和洗腳池，池里不同功能區也用不同顏色加以區分，看起來和專業游泳池沒什么區別。因為主要對小區業主開放，所以收費也比較平價。

　　如今，該小區游泳池從每年4月一直開放到11月，因為有業主自籌資金“兜底”，配套設施和水質都有保障，成為業主們夏日消暑的好去處，暑假期間每天都有小朋友在這里學游泳。

　　業主彭女士告訴記者，該小區游泳池“盤活”的經驗有兩點：第一，有業主委員會牽頭，動員廣大業主，必要時動用物業維修資金；第二，由小區物業管理公司進行自管，配齊救生人員，完善配套設施。“泳池由小區物業公司自管的好處是，物業公司會比較用心，畢竟是服務了多年的老街坊，哪怕偶爾有些小虧本，也不會那么計較。”彭女士說。

　　補貼部分資金給運營方

　　在海珠區新港中路某小區，物業公司負責人林經理告訴記者，因為人工成本和維護成本的上升，小區的露天游泳池已經閑置了一年。物業公司先后請了5家運營公司來現場查看，最終只有一家有意向接手，但該公司要求運營合同至少簽5年，在合同的前3年，物業公司每年要補貼5萬元給運營公司。“為了讓小區業主能享受游泳池帶來的便利，物業公司同意每年給他們一定的補貼。”林經理說。而該小區游泳池自從重新開放運營以來口碑不錯，住戶們普遍表示歡迎。

　　賀栩模對此表示，給運營方一定的資金補貼或者租金成本折扣，會更容易“盤活”那些廢棄的小區游泳池，目前不少小區也都采取了這種方式。

　　將泳池改建成停車場或健身區

　　記者了解到，如果小區游泳池實在難以盤活，將閑置的游泳池填平、改建成其他設施也不失為一個辦法。

　　花都永發小區的游泳池因為經營不善，從2019年開始荒廢。當時，該泳池蚊蟲滋生，積水后存在很大的安全隱患，小區住戶們迫切期望泳池能進行改造。從2020年起，該小區住戶就開始協商如何對該小區游泳池進行改建。時隔3年多，近日記者來到該小區發現，原來的游泳池已經被改造成了停車場，只有旁邊“嚴禁跳水攀爬”的標識還昭示著這里昔日曾是一個游泳池。記者現場看到，該泳池頭尾兩部分已經成為兩個小的停車場，而泳池中間部分沒有積水，已經被泥土填滿。

　　一位該小區住戶告訴記者，自從小區游泳池在2020年閑置后，花都區新華街道敦促物業公司和運營公司對游泳池的改建進行協商。最終在去年下半年，該游泳池經過填埋后被改建成了停車場，還有一半用作建設小區居民的健身設施。“改造成停車場確實對已荒廢的游泳池進行了很好的資源利用，解決了居民們的停車問題，也使得大家免受污水和蚊蟲侵擾，優化了生活居住環境，這是一個很好的解決方案。”該住戶說。

　　賀栩模也表示，如今消費者在購房時考慮更多的可能是小區有沒有足夠的停車位，而不是有沒有配套游泳池。“因此如果能對過去游泳池的功能進行調整，也是一個不錯的選擇。”