在發(fā)布會上，鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

　　這被不少業(yè)內(nèi)人士看作是存量房貸利率下行的信號。目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調(diào)存量房貸利率。

　　降低存量房貸利率難在哪兒？趙秀池指出，降低存量房貸利率，銀行的收益會降低。銀行是一個特殊的企業(yè)，一定程度上靠存貸款的利差維持生存，降低存量房貸利率，等于減少了利差收入。

　　但是，購房者提前還貸以降低貸款成本，銀行是攔不住的。趙秀池說，允許在存量房貸利率高處“站崗”的借款人與銀行協(xié)商降低利率是必然的。她建議，銀行統(tǒng)一將之前存量房貸固定利率轉(zhuǎn)化為基于LPR(貸款市場報價利率)的浮動利率。

　　而此前在發(fā)布會上，鄒瀾介紹，上半年，從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元。“個人住房貸款余額總體略微減少。”

　　“按揭市場正從‘賣方市場’進入‘買方市場’。”在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一季度存量房貸余額開始減少，這或?qū)⒊蔀橐粋€大趨勢，意味著按揭貸款的“蛋糕”在變小。對于銀行來講，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是各個銀行爭奪的重點。

　　李宇嘉認為，未來，住房信貸市場進入存量時代后，除了自上而下的“降利率”，也將出現(xiàn)自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭奪戰(zhàn)”預(yù)計很快就會打響。隨之而來的是，銀行的經(jīng)營行為也將發(fā)生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的加點水平，以爭奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉(zhuǎn)按揭”以置換舊的貸款等。

　　此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進還指出，存量房貸利率下調(diào)有兩個路徑：協(xié)商或“償還舊貸款辦理新貸款”，然而，如何操作以及相關(guān)細節(jié)并未明確，是全部下調(diào)還是擇優(yōu)下調(diào)存量房貸利率，至少需要明確規(guī)則。他指出，針對還貸壓力大或信用分高的客戶，建議落實差異化政策。

　　房價不具備大幅下跌的基礎(chǔ)

　　除了房貸利率，老百姓最關(guān)心的問題還有房價以及房地產(chǎn)的走勢。

　　上周，房地產(chǎn)市場交出了“半年報”。在國新辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產(chǎn)市場有所改善，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

　　從房地產(chǎn)主要指標來看，上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去年全年。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%。

　　值得關(guān)注的是，上半年保交樓成果顯著，上半年，房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。

　　“上半年樓市‘先揚后抑’，后續(xù)仍然需要耐心、信心、政策支持。”趙秀池表示，上半年住宅的銷售量雖然下降，但是住宅的銷售額在增長。而開發(fā)投資、房屋及新開工面積下降，也在一定程度上說明了開發(fā)商對市場預(yù)期較悲觀，投資意愿較低。

　　從房價來看，6月，新房銷售價格環(huán)比“止?jié)q”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有31個，比上月減少15個。

　　同時，二手住宅價格跌幅擴大。70個大中城市中有63城二手房價環(huán)比下降，僅有7個城市上漲，打破近期下調(diào)城市數(shù)量的紀錄。一線城市上海二手住宅價格“領(lǐng)跌”。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂向中青報·中青網(wǎng)記者表示，當前，房地產(chǎn)市場的節(jié)奏從一季度的恢復(fù)性反彈回到常態(tài)。并且買方市場的特征越來越強，房源供應(yīng)充足，房源去化周期拉長，業(yè)主售價預(yù)期下調(diào)，因此，房價短期處于回落階段。

　　“不同區(qū)域、不同類型住房房價回調(diào)的步子也不一致”，許小樂表示，從城市看，經(jīng)濟、人口等基本面較好的城市，市場需求充足，這類城市房價調(diào)整幅度較小；從產(chǎn)品看，一些“老破小”因為不能很好滿足居民改善性住房需求，去化困難，價格下調(diào)幅度較為明顯。

　　李宇嘉則認為，這是由于一季度積壓的需求釋放完畢后，需求出現(xiàn)斷層、接續(xù)不上。新房環(huán)比“由漲轉(zhuǎn)跌”，二手房價環(huán)比跌幅擴大，是二季度市場交易情緒較弱、成交量下滑的必然結(jié)果。同時，疊加近期債務(wù)到期、保交樓力度加大對資金需求增加，開發(fā)商重回降價促銷通道。

　　關(guān)于二手房房價，李宇嘉認為，隨著市場預(yù)期下滑，部分投資者、預(yù)期悲觀的業(yè)主開始降價出售，近期，一線城市二手房掛牌量迅速攀升。而一線城市新市民、年輕人較多，疫后就業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期，他們對房價支付能力有所下降。并且隨著一線城市近期保租房、長租房、人才房供應(yīng)多，租購并舉取得進展，房價預(yù)期轉(zhuǎn)弱、支付能力下降后，購房人群開始轉(zhuǎn)向租房。

　　“目前，房地產(chǎn)還面臨一些困難和挑戰(zhàn)，主要是消費者預(yù)期不足，陷入觀望，經(jīng)過一段時間的常態(tài)化運行之后，市場預(yù)期將逐步趨于平穩(wěn)。”許小樂說。

　　針對當前房地產(chǎn)市場形勢，近期，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至明年5月底。

　　同時，許小樂也談到，我國住房金融“安全墊”較高，居民房貸債務(wù)壓力總體穩(wěn)定，房價不具備大幅下跌的基礎(chǔ)。而且我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民改善住房的需求強烈，這類住房需求是房價恢復(fù)平穩(wěn)健康的堅實基礎(chǔ)。

　　中青報·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 來源：中國青年報