11月份以來，全國多地繼續優化房地產政策，但疫情等因素仍對成交量產生一定影響。

　　相對較為堅挺的北京二手房市場現狀如何？《證券日報》記者采訪的北京多地區一線房地產經紀人及市場分析師表示，當下北京二手房市場呈現冷熱不均、業主漲價和降價并存的現象。

　　“臺馬”板塊量價齊升

　　北京市住房和城鄉建設委員會官網數據顯示，11月份，北京二手房成交10750套，環比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另據麥田房產監測數據顯示，今年前11個月，北京市二手房成交量為133613套，與去年同期的177745套相比減少超4萬套。

　　從市場熱度來看，11月份上半月與下半月的差異較為明顯。麥田房產監測數據顯示，11月份上半月的帶看量和10月份上半月基本相當，但進入11月份下半月尤其是第三周以后，帶看量明顯下滑，主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶出門看房的意愿降低。

　　與此同時，“臺馬”(通州臺湖、馬駒橋地區)部分地區因受到解除雙限購新政影響，成為近幾個月為數不多的漲價區域。

　　12月4日，《證券日報》記者在貝殼找房上咨詢了一套位于馬駒橋的小三居房源情況。數據顯示，該房源最近三個月調價五次。某中介經紀人告訴記者，由于雙限購解除，所有小區都有一定幅度漲價，目前該房源漲價15萬元，但仍然是小區最便宜的一套。新政發布后，看房的人較多。

　　據了解，2022年11月8日，北京市政府批準已劃歸北京經濟技術開發區管理的通州臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房執行經開區商品住房政策有關規定。也就是說，買房人只需要滿足北京市購房資格，便可購買“臺馬”地區的新房、二手房。

　　政策發布后，該地區二手房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價亦有小幅上漲。據安居客監測數據顯示，11月份馬駒橋板塊二手房成交均價約3.6萬元/平方米，環比上漲約0.35%，同比上漲約5.37%。

　　“‘臺馬’地區賣方預期明顯上升，但買方暫未同步跟進。”北京鏈家研究院分析師冷會向《證券日報》記者表示：“經調研，近期成交案例中的買方多為此前已看過房且有購房資質的存量客戶，取消限購政策一定程度上加快了此類購房者的決策速度，但新增客戶暫未大量增加。”

　　值得一提的是，有分析人士向記者表示，受降準等一攬子樓市利好政策影響，除“臺馬”地區外，其他區域也有部分業主上調其掛牌房源價格，導致11月份部分區域二手房掛牌價微漲。不過，從整體掛牌價格變動走勢來看，上調價格的房源整體占比仍較低。

　　對于業主的心態變化，麥田房產分析師向《證券日報》記者表示：“隨著掛牌量的走高以及整體市場去化速度變慢，業主心態出現了兩極分化，著急成交的業主議價、向下調價意愿增強；也有業主依然對市場保持信心，使得11月份部分地區掛牌價微漲。”

　　議價空間擴大

　　盡管“臺馬”地區受新政影響，二手房價格上漲預期較強，但記者通過調查采訪發現，北京二手房市場整體仍呈成交量不及預期，議價空間擴大的態勢。

　　根據麥田房產監測數據顯示，11月份，北京二手房議價空間和上月相比擴大了0.03個百分點。

　　記者隨機致電海淀區某房產經紀人，咨詢“三個月內降價兩次”的某房源。該經紀人向《證券日報》記者表示，該房源一個月前550萬元，現在515萬元，意向客戶大概有三四個，業主是投資客，想賣房子套現。

　　“該房源前期掛價太高，不太容易成交，正常來說，一般降價10萬元以內就可以成交。作為核心區域，海淀區二手房房價整體較穩定，今年沒太大降幅。”該經紀人稱。

　　“好的房子還是不愁賣。目前雖然掛牌房源多了，但真正能夠成交的房源量仍較為穩定。”豐臺區某鏈家門店一位經紀人告訴記者，“好的學區房依然一房難求，特別是德勝和月壇區域的房子。”

　　“11月份，北京二手房成交均價環比小幅下降，同比基本持平，價格波動主要受結構性因素影響。”冷會向《證券日報》記者表示：“但從各城區價格走勢看，多數城區保持平穩運行狀態，價格波動處于合理運行區間。”

　　對于后續北京二手房市場走勢，麥田房產分析師表示，進入11月份以來，政策端樓市利好不斷釋放。若疫情影響減弱，受11月份購房需求積壓及年底“翹尾”行情預期作用，市場或在12月份迎來反彈。