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北京二手房市場冷熱不均 “臺馬”板塊新政后量價均有改善

發布時間:2022-12-05 16:17:00來源: 證券日報

  11月份以來,全國多地繼續優化房地產政策,但疫情等因素仍對成交量產生一定影響。

  相對較為堅挺的北京二手房市場現狀如何?《證券日報》記者采訪的北京多地區一線房地產經紀人及市場分析師表示,當下北京二手房市場呈現冷熱不均、業主漲價和降價并存的現象。

  “臺馬”板塊量價齊升

  北京市住房和城鄉建設委員會官網數據顯示,11月份,北京二手房成交10750套,環比下跌4.1%,同比下跌9.3%。另據麥田房產監測數據顯示,今年前11個月,北京市二手房成交量為133613套,與去年同期的177745套相比減少超4萬套。

  從市場熱度來看,11月份上半月與下半月的差異較為明顯。麥田房產監測數據顯示,11月份上半月的帶看量和10月份上半月基本相當,但進入11月份下半月尤其是第三周以后,帶看量明顯下滑,主要原因在于受疫情影響,房東配合看房和客戶出門看房的意愿降低。

  與此同時,“臺馬”(通州臺湖、馬駒橋地區)部分地區因受到解除雙限購新政影響,成為近幾個月為數不多的漲價區域。

  12月4日,《證券日報》記者在貝殼找房上咨詢了一套位于馬駒橋的小三居房源情況。數據顯示,該房源最近三個月調價五次。某中介經紀人告訴記者,由于雙限購解除,所有小區都有一定幅度漲價,目前該房源漲價15萬元,但仍然是小區最便宜的一套。新政發布后,看房的人較多。

  據了解,2022年11月8日,北京市政府批準已劃歸北京經濟技術開發區管理的通州臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房執行經開區商品住房政策有關規定。也就是說,買房人只需要滿足北京市購房資格,便可購買“臺馬”地區的新房、二手房。

  政策發布后,該地區二手房成交量顯著增長,部分樓盤成交均價亦有小幅上漲。據安居客監測數據顯示,11月份馬駒橋板塊二手房成交均價約3.6萬元/平方米,環比上漲約0.35%,同比上漲約5.37%。

  “‘臺馬’地區賣方預期明顯上升,但買方暫未同步跟進。”北京鏈家研究院分析師冷會向《證券日報》記者表示:“經調研,近期成交案例中的買方多為此前已看過房且有購房資質的存量客戶,取消限購政策一定程度上加快了此類購房者的決策速度,但新增客戶暫未大量增加。”

  值得一提的是,有分析人士向記者表示,受降準等一攬子樓市利好政策影響,除“臺馬”地區外,其他區域也有部分業主上調其掛牌房源價格,導致11月份部分區域二手房掛牌價微漲。不過,從整體掛牌價格變動走勢來看,上調價格的房源整體占比仍較低。

  對于業主的心態變化,麥田房產分析師向《證券日報》記者表示:“隨著掛牌量的走高以及整體市場去化速度變慢,業主心態出現了兩極分化,著急成交的業主議價、向下調價意愿增強;也有業主依然對市場保持信心,使得11月份部分地區掛牌價微漲。”

  議價空間擴大

  盡管“臺馬”地區受新政影響,二手房價格上漲預期較強,但記者通過調查采訪發現,北京二手房市場整體仍呈成交量不及預期,議價空間擴大的態勢。

  根據麥田房產監測數據顯示,11月份,北京二手房議價空間和上月相比擴大了0.03個百分點。

  記者隨機致電海淀區某房產經紀人,咨詢“三個月內降價兩次”的某房源。該經紀人向《證券日報》記者表示,該房源一個月前550萬元,現在515萬元,意向客戶大概有三四個,業主是投資客,想賣房子套現。

  “該房源前期掛價太高,不太容易成交,正常來說,一般降價10萬元以內就可以成交。作為核心區域,海淀區二手房房價整體較穩定,今年沒太大降幅。”該經紀人稱。

  “好的房子還是不愁賣。目前雖然掛牌房源多了,但真正能夠成交的房源量仍較為穩定。”豐臺區某鏈家門店一位經紀人告訴記者,“好的學區房依然一房難求,特別是德勝和月壇區域的房子。”

  “11月份,北京二手房成交均價環比小幅下降,同比基本持平,價格波動主要受結構性因素影響。”冷會向《證券日報》記者表示:“但從各城區價格走勢看,多數城區保持平穩運行狀態,價格波動處于合理運行區間。”

  對于后續北京二手房市場走勢,麥田房產分析師表示,進入11月份以來,政策端樓市利好不斷釋放。若疫情影響減弱,受11月份購房需求積壓及年底“翹尾”行情預期作用,市場或在12月份迎來反彈。

(責編:陳濛濛)

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