本報記者 潘福達

　　時隔三個月，LPR再度傳來調(diào)降消息。昨天，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為1年期LPR為3.65%、5年期以上LPR為4.3%，分別較前一個月下降了5個基點和15個基點。這也是5年期以上LPR在今年內(nèi)的第三次下調(diào)。

　　與個人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)，房貸族將有機會享受到政策“大紅包”。當前北京地區(qū)首套房貸利率已跟隨LPR下降到4.85%水平，這是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次回歸“4時代”。初步計算，20年期百萬元房貸，月供相比調(diào)整前可省83元。

　　LPR報價下調(diào)符合市場預(yù)期

　　此前，5月20日，5年期以上LPR已迎來一次大幅調(diào)整，當月下調(diào)15個基點至4.45%；1年期LPR與前一個月報價持平，為3.70%。

　　此次LPR調(diào)降在市場預(yù)期內(nèi)。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF 中標利率為2.75%，下降10個基點。8月MLF利率下調(diào)，意味著當月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化，加之近期銀行資金成本也在較快下行，8月LPR報價下調(diào)在意料之中。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，8月政策性降息落地，當月LPR報價下調(diào)符合市場預(yù)期，顯示新一輪穩(wěn)增長措施正在加碼，重點是通過降低融資成本激發(fā)信貸需求，推動消費、投資保持修復(fù)勢頭。8月，5年期以上LPR報價降幅更大，1年期降幅較小，表明定向支持樓市是當前降息政策的重點，推動房地產(chǎn)盡快企穩(wěn)回暖已成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤的關(guān)鍵。

　　北京首套房貸利率跌破5%

　　對于北京購房人而言，此次LPR下調(diào)也是一個利好。北京地區(qū)銀行目前執(zhí)行的房貸利率為，首套房商貸利率在5年期LPR基礎(chǔ)上加55個基點，二套房商貸利率加105個基點。此次調(diào)整后，首套房商貸利率為4.85%，二套房商貸利率為5.35%。記者算了筆賬，以首套房貸款100萬元、20年等額本息償還方式進行計算，LPR調(diào)降后月供為6516元，較調(diào)整前的6599元少了83元。

　　從全國范圍來看，部分城市的首套房貸利率可能更低。5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個基點，這意味著，此次調(diào)整后首套房貸利率最低可到4.1%。

　　不過，這并不意味著房貸族一定能省錢。對于此前放棄轉(zhuǎn)為LPR、選擇固定利率的購房者來說，房貸利率和LPR調(diào)整無關(guān)，房貸不會發(fā)生變化；對于已轉(zhuǎn)換為LPR定價利率的存量客戶，需把重定價周期和重定價日考慮在內(nèi)，在重新定價日前月供不變。大部分銀行是從新一年的第1個月開始調(diào)整，假設(shè)購房者與銀行約定的重定價周期為1年，重定價日為每年1月1日，本月5年期LPR下調(diào)并不會影響其今年每個月還的房貸數(shù)額。

　　截至目前，今年5年期以上LPR已經(jīng)累計下調(diào)過三次，共下調(diào)了35個基點，除1月下調(diào)了5個基點，5月和本月都下調(diào)了15個基點。如果選擇每年1月1日為利率重定價日，那到今年12月，以5年期以上LPR為基準的房貸利率暫時不變。明年1月起，房貸利率可以下降35個基點，很多人的房貸將會迎來新一輪調(diào)整周期。

　　有助于促進樓市回暖

　　今年以來，全國多座城市出臺各類穩(wěn)樓市政策。不過相比于其他類型的穩(wěn)樓市政策，降息向來被視為最具實質(zhì)性的措施之一。今年以來LPR三次調(diào)降，對房地產(chǎn)市場的信心提振作用同樣不可忽視。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認為，LPR調(diào)降有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產(chǎn)銷售。在當前房地產(chǎn)市場仍然低迷的環(huán)境下，通過LPR下調(diào)來帶動房貸利率調(diào)降，成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進樓市回暖的重要一環(huán)。從明年1月1日開始，今年LPR累計下調(diào)的效應(yīng)將體現(xiàn)在居民月供當中。利息節(jié)約、可支配收入增加有望提振居民的消費預(yù)期，從而為擴大內(nèi)需、提振經(jīng)濟帶來一系列“正反饋”。

　　不過分析人士普遍認為，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)市場來說，要想徹底扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有的局面，還需要其他的利好政策出臺。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當下樓市面臨的不只是房地產(chǎn)問題，更多的是預(yù)期問題，更積極的穩(wěn)樓市政策出臺后市場有望穩(wěn)定。而且除少數(shù)城市外，大部分城市的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此就房貸利率而言，各地還有進一步下調(diào)的空間。