□ 本報(bào)見習(xí)記者 張守坤

　　□ 本報(bào)記者 　 韓丹東

　　去年3月，江西南昌市民劉力(化名)高高興興地搬進(jìn)了新房，可他隨后就發(fā)現(xiàn)，小區(qū)門口商鋪門前的公共停車位被擺放了一圈石墩，入口處被移動(dòng)的鐵架和鐵鏈鎖住。

　　公共停車位不讓停車了？帶著疑問，劉力和多名業(yè)主找到開發(fā)商詢問后得知，這些免費(fèi)的公共停車位已經(jīng)被開發(fā)商租給一家餐館使用，每到飯點(diǎn)時(shí)空地都有人值守，如果不是來這家餐館吃飯的消費(fèi)者不允許在此停車，業(yè)主也不行。

　　“從沙盤上和當(dāng)時(shí)銷售人員的介紹來看，這里就是一片公共用地，開發(fā)商和商家沒有權(quán)利私自使用。”劉力等業(yè)主在向相關(guān)部門投訴后，這片免費(fèi)停車位最終還給了業(yè)主使用。

　　近年來，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃用途的事情時(shí)有發(fā)生，即使小區(qū)建好后也存在公共用地用途被物業(yè)擅改的情況。像劉力那樣業(yè)主順利維權(quán)的已算幸運(yùn)，有的長久解決不了問題。

　　那么，開發(fā)商和物業(yè)擅自更改小區(qū)公共場地用途的情況屢屢發(fā)生，如何才能保障業(yè)主正常使用公共用地的權(quán)利？《法治日報(bào)》記者對此進(jìn)行了采訪調(diào)查。

　　開發(fā)商擅自改規(guī)劃

　　綠化景觀帶被占用

　　“原先選房時(shí)，門前是一處綠化景觀帶，交房時(shí)卻建起了圍墻，成了別人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰縣購買了一套房子，根據(jù)開發(fā)商當(dāng)時(shí)提供的沙盤和規(guī)劃圖以及現(xiàn)場銷售經(jīng)理的介紹，其所購房子的前方是一處面積約為500平方米的規(guī)劃綠化景觀帶。

　　但交房時(shí)，林先生的房子前方卻立起了一堵圍墻，從房子二樓往下望，林先生看到本應(yīng)是綠化景觀帶的位置被隔成了4塊，成了其他四棟房子的院子。

　　林先生認(rèn)為開發(fā)商擅自更改了規(guī)劃，于是多次與開發(fā)商溝通，但均未達(dá)成一致意見。在通過12345平臺(tái)反映情況后，該縣自然資源和規(guī)劃局已核實(shí)這一情況，并正式函告開發(fā)商及物業(yè)整改。

　　無獨(dú)有偶。今年6月，內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟正藍(lán)旗群眾撥打12345政務(wù)服務(wù)便民熱線反映，巨力時(shí)代花園小區(qū)開發(fā)商準(zhǔn)備在停車位蓋樓，小區(qū)群眾不希望改變原規(guī)劃用途，請相關(guān)職能部門核實(shí)解決此類問題。

　　經(jīng)核實(shí)，該小區(qū)開發(fā)商存在圈占公共用地行為。為此，正藍(lán)旗政府高度重視，由旗政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，聯(lián)合自然資源局與綜合執(zhí)法局成立專班落實(shí)解決“私搭亂建”問題，當(dāng)即下發(fā)整改通知書，責(zé)令立即拆除圍欄，恢復(fù)住戶停車位原貌并安排工作人員全程監(jiān)管。通過各部門的努力，僅用5天時(shí)間便恢復(fù)了小區(qū)停車位原貌。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在新樓盤看房的時(shí)候，一般期房只能參考沙盤圖、VR資料等，上面會(huì)明確標(biāo)注清楚房子的基本情況，但有些在角落處或不起眼的地方還會(huì)寫著“以交房時(shí)為準(zhǔn)”等字樣。

　　實(shí)踐中，開發(fā)商是否有權(quán)改變當(dāng)初和業(yè)主約定好的規(guī)劃方案？

　　華東政法大學(xué)教授焦艷鵬告訴記者，一般認(rèn)為，上述沙盤、圖文資料、VR影像的民法意義為要約邀請，要約邀請是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，雖然不構(gòu)成合同內(nèi)容，但要約邀請的發(fā)出者應(yīng)基于誠實(shí)信用原則發(fā)出要約邀請。若要約邀請與實(shí)際內(nèi)容存在差異，應(yīng)在締約前作出明確提示，否則需承擔(dān)民法上的責(zé)任。

　　“如果開發(fā)商為了一己私利，單方面改變已經(jīng)約定好的公共場所用途，將構(gòu)成違約。開發(fā)商將承擔(dān)恢復(fù)原狀、向業(yè)主支付違約金等責(zé)任，業(yè)主可選擇與開發(fā)商溝通協(xié)商、向法院提起訴訟等方式，維護(hù)小區(qū)和自身的權(quán)益。至于能否因此退房，除非合同中有明確約定，否則很難認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成根本違約。”焦艷鵬說。

　　公共用地成停車場

　　物業(yè)對外出租謀利

　　曲院風(fēng)荷小區(qū)位于天津市薊州區(qū)，已經(jīng)交房許多年了，不過近年來小區(qū)的擁堵情況日益嚴(yán)重。

　　記者行車至該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，許多路段根本沒法錯(cuò)車，只能一方后退讓另一方先行。“如果碰到雙方都不愿意退讓的，就會(huì)發(fā)生擁堵。”該小區(qū)居民說。

　　在采訪中，有多名居民向記者抱怨道：“小區(qū)里本來挺寬的道，行車走路都方便，現(xiàn)在到處都劃成了停車位，雙向來車時(shí)錯(cuò)車特別費(fèi)勁。一旦有車經(jīng)過，行人連走路的空間都沒有，都得緊貼路邊，也挺危險(xiǎn)的。”

　　記者在該小區(qū)26號樓北側(cè)看到，原本雙向的車道由于南側(cè)馬路被劃上了停車位，現(xiàn)在已經(jīng)變成了單行道，而道路中間作為區(qū)分雙行道的黃線還清晰可見。記者注意到，規(guī)劃中道路北側(cè)是設(shè)有停車位的，也許是因?yàn)橥＼囄痪o張的緣故，南側(cè)緊挨樓的馬路也被劃成了停車位。

　　26號樓設(shè)有一個(gè)快遞代收點(diǎn)，每天來這里取快遞的人絡(luò)繹不絕。“如果是開車來取，趕上上下班車流量大的時(shí)候，這條路立刻會(huì)被堵死，給居民帶來許多不便。”該小區(qū)一名業(yè)主說。

　　不僅如此，記者采訪業(yè)主得知，曲院風(fēng)荷小區(qū)內(nèi)還有多處綠化帶被物業(yè)鋪上了鏤空的地磚，然后劃了停車位對外出租，每年1200元，數(shù)量不少。

　　曲院風(fēng)荷居委會(huì)工作人員告訴記者，自己也曾多次收到居民通過民生熱線反映行車道被劃成停車位的問題，也就這些問題向物業(yè)公司反饋過。但物業(yè)公司解釋稱，小區(qū)車輛逐漸增多，亂停車現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，通過多劃車位可以實(shí)現(xiàn)有序停車。

　　原本的公共用地成了停車場，甚至對外出租謀利，小區(qū)物業(yè)是否有這一權(quán)力呢？

　　焦艷鵬說：“物業(yè)無權(quán)改變公共場所用途。擅自改變用途將違反民法典物權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可通過民事訴訟方式進(jìn)行維權(quán)。”

　　民法典第二百七十八條第八款關(guān)于“業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決”的規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。

　　北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華同樣認(rèn)為，物業(yè)無權(quán)改變公共場所用途，如小區(qū)要更改共有部分的規(guī)劃用途，首先應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定，再向相關(guān)部門提出申請。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅有物業(yè)改變公共用地用途，還有一些業(yè)主也會(huì)侵占公共用地，私搭亂建亂占。

　　天津一居民趙先生告訴記者，他所在小區(qū)一樓都是公共綠地，但一些買了一樓的業(yè)主把自己樓前圈起來形成小院，并做了硬化處理。還有個(gè)業(yè)主買了地下僅靠邊的停車位，然后直接沿著車位的線建了一堵墻，并安了一個(gè)車庫伸縮門，這樣就形成了一個(gè)封閉空間，可是這樣該業(yè)主就占了靠近墻邊的兩塊地方，把公共地方封閉在其車位里。

　　焦艷鵬說，如果遇到這種情況，小區(qū)業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)管理，如物業(yè)怠于履責(zé)，業(yè)主可以對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提起民事訴訟。

　　焦艷鵬建議，購房時(shí)應(yīng)明確約定公共場所如何使用的相關(guān)條款，并建立單獨(dú)的法律責(zé)任條款，上述內(nèi)容應(yīng)以強(qiáng)制條款形式載入房屋買賣合同。同時(shí)，建議監(jiān)管部門加大處罰力度，處罰對象既可以是怠于履責(zé)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，也可以是侵占公共用地或改變公共用地用途的相關(guān)主體或其他業(yè)主。

　　加大監(jiān)管懲戒力度

　　營造良好治理氛圍

　　如果遭遇開發(fā)商或物業(yè)占用公共用地的情況，業(yè)主應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？

　　北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人王樹德說，如果屬于公共用地，而且這些地面上沒有規(guī)劃車位或其他設(shè)施，無論是誰占用，購房人都有權(quán)要求占用人拆除并恢復(fù)，對于維權(quán)方式，可以通過民事訴訟或者舉報(bào)違建的方式來完成。

　　對此，趙中華認(rèn)為，一是要落實(shí)物業(yè)公司的責(zé)任，對侵占公共區(qū)域、改變公共區(qū)域用途等違反小區(qū)管理規(guī)約的行為，物業(yè)公司負(fù)有勸阻的義務(wù)；二是業(yè)主可以積極成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主積極行使業(yè)主的權(quán)利；三是要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間的協(xié)作機(jī)制，加大檢查、懲戒的力度，營造良好的治理氛圍。

　　“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高維權(quán)意識(shí)，保存好開發(fā)商做宣傳時(shí)的廣告、資料等證據(jù)，必要時(shí)可采取訴訟方式維護(hù)自身權(quán)益。”趙中華說，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商或物業(yè)公司占用公共區(qū)域，或者更改公共區(qū)域的用途時(shí)，可以向規(guī)劃和自然資源委員會(huì)申請小區(qū)的原始規(guī)劃圖，與小區(qū)現(xiàn)在的實(shí)際情況進(jìn)行對比，一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司或開發(fā)商確實(shí)侵占了公共區(qū)域或者改變了公共區(qū)域的用途，業(yè)主可以通過撥打市政熱線、與開發(fā)商或物業(yè)公司溝通協(xié)商、向法院提起訴訟等方式維護(hù)小區(qū)和自身的權(quán)益。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為，業(yè)主可以自行向開發(fā)商或物業(yè)提出要求恢復(fù)原狀。如果開發(fā)商或物業(yè)拒絕恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以向有關(guān)行政部門投訴，也可以由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提出侵權(quán)訴訟。

　　“公共區(qū)域確實(shí)沒有規(guī)劃車位，無論通過民事訴訟還是行政投訴都相對好解決。”王樹德說，但是有些特殊情況比較難解決，比如占用綠化、人防空間的停車位以及尚未明確產(chǎn)權(quán)的地下車位，權(quán)益歸屬處理起來很復(fù)雜，在司法實(shí)踐中爭議很大。

　　王樹德說，出現(xiàn)這些矛盾的原因在于，法律對于這些車位的權(quán)利歸屬，并沒有非常明確的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)容易出現(xiàn)無法可依的問題。解決這些問題并不能靠加大懲治力度，而應(yīng)該在立法層面確認(rèn)權(quán)利歸屬，同時(shí)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這樣能夠最大限度地減少糾紛。