6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來部分限售份額解禁。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，9只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為33.9%，超過目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。也就是說，解禁使得這9只公募REITs的可流通份額平均增加超過一倍。業(yè)內(nèi)人士稱，在解禁后，部分REITs品種可能出現(xiàn)估值回歸的過程，但戰(zhàn)略投資人的減倉計(jì)劃料有差別，總體影響有限。

　　首批REITs釋放流動(dòng)性

　　具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于流通份額，占比(解禁份額/流通份額)在40%至80%之間；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額，占比在90%至110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過流通份額，占比在130%至190%之間。

　　今年年初，市場避險(xiǎn)情緒一度高漲，資金大量涌向REITs。通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes顯示，9只REITs產(chǎn)品中，紅土鹽田港REIT的最高價(jià)一度沖至4.163元，當(dāng)時(shí)該產(chǎn)品凈值2.3元，溢價(jià)幅度超過80%；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT則更為夸張，今年2月中旬的價(jià)格一度沖至7.519元，當(dāng)時(shí)其凈值3.7元，溢價(jià)幅度高達(dá)103.2%。

　　首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會(huì)對二級市場價(jià)格產(chǎn)生沖擊？面對解禁份額，6月21日9只REITs產(chǎn)品表現(xiàn)相對平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)集體走低。

　　富國基金表示，首批公募REITs在發(fā)行時(shí)除原始權(quán)益人以外的戰(zhàn)略配售份額占比較高，客觀上導(dǎo)致本次解禁后上述REITs的流通份額增加比例較大，但總體來看，解禁后REITs總流通市值仍然不大。從解禁份額的戰(zhàn)略投資人構(gòu)成看，主要是金融機(jī)構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，目前大部分REITs市價(jià)相對于發(fā)行價(jià)有一定溢價(jià)，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有兌現(xiàn)收益的動(dòng)力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方面，戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人，正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時(shí)，短期二級市場價(jià)格的大幅下降也會(huì)提升REITs的分派率、IRR等收益指標(biāo)，對于理性投資人而言，可能帶來資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。

　　部分資金會(huì)適時(shí)配置

　　公募REITs解禁潮對市場流動(dòng)性有多大影響？富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示，鑒于此次解禁前，市場公募REITs份額供給少，而適合配置REITs的保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)葘傩再Y金無法實(shí)現(xiàn)足額配置，在供給關(guān)系失衡的情況下，流通的公募REITs存在超額溢價(jià)情況，甚至部分REITs二級市場漲幅較大。即使在近期REITs價(jià)格出現(xiàn)一定回撤的情況下，已發(fā)行的公募REITs平均溢價(jià)也超過20%。如果市場流通盤再增加約一倍的供應(yīng)量，部分溢價(jià)過高、估值偏離度較大的產(chǎn)品可能存在價(jià)格回撤的壓力，這可能會(huì)帶動(dòng)整個(gè)REITs二級市場承壓。

　　私募排排網(wǎng)財(cái)富管理合伙人榮浩的觀點(diǎn)較為謹(jǐn)慎。他表示，解禁后REITs的溢價(jià)率會(huì)有一個(gè)回歸到合理估值的過程。但是各戰(zhàn)略投資人的減倉計(jì)劃可能有差別，如果形成共振則會(huì)出現(xiàn)短期拋壓；看重長期收益的機(jī)構(gòu)短期內(nèi)建倉的概率不大，要等估值溢價(jià)合理才會(huì)出手。目前，REITs平均的溢價(jià)率在20%左右，前期市場已經(jīng)釋放了一些估值風(fēng)險(xiǎn)，但部分產(chǎn)品估值還是偏高。“對于收益權(quán)類的REITs長期屬性更偏債，適合追求確定性收益的資金。解禁后，待估值進(jìn)入合理區(qū)間，相信部分資金會(huì)適時(shí)介入。”

　　中信證券認(rèn)為，首批公募REITs部分限售份額解禁后或重新迎來配置機(jī)會(huì)。今年3月以來，公募REITs與股票的相關(guān)聯(lián)動(dòng)性有所增強(qiáng)。當(dāng)前，股票資產(chǎn)漸入佳境，但REITs受制于臨近的解禁賣壓以及疫情多點(diǎn)散發(fā)對現(xiàn)金流的直接影響，近期REITs的反彈力度遜于股票。雖然公募REITs面臨一定賣壓，或?qū)糝EITs市場的反彈形成一定抑制作用，但REITs部分限售份額解禁的實(shí)際影響較為有限。待首批公募REITs解禁賣壓釋放后，或重新迎來二級市場的配置機(jī)會(huì)。建議投資者同時(shí)關(guān)注后續(xù)新上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的發(fā)行配售機(jī)會(huì)以及二級市場的底部配置機(jī)會(huì)。

　　發(fā)展前景廣闊

　　目前看來，首批9只REITs均完成2021年年度分紅，二級市場回報(bào)良好。上市一年來，首批9只REITs運(yùn)營穩(wěn)健，信息披露持續(xù)規(guī)范。同時(shí)，REITs規(guī)則體系和制度建設(shè)逐步完善，配套細(xì)則基本覆蓋業(yè)務(wù)全流程，擴(kuò)募規(guī)則已正式落地，REITs市場有望加速擴(kuò)容。

　　博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT的基金經(jīng)理胡海濱稱，目前發(fā)行的REITs在發(fā)行認(rèn)購階段都出現(xiàn)了超額認(rèn)購的情況，說明投資者較為認(rèn)可REITs的投資價(jià)值，市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍表示，REITs的市場表現(xiàn)獲得了越來越多投資人的認(rèn)可，投資主體以機(jī)構(gòu)投資者為主，主體類型愈發(fā)豐富。以險(xiǎn)資為代表的長線資金加速進(jìn)入，已成為投資市場的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財(cái)公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入該市場。除自營資金外，有條件的金融機(jī)構(gòu)還在合規(guī)的前提下專門為投資REITs定制產(chǎn)品。(李嵐君)